“การซื้อบ้านเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด” เชื่อว่าประโยชน์ลักษณะนี้ทุกท่านคงเคยได้ยินกันมาแล้ว แต่สงสัยบ้างหรือไม่ว่ามันเป็นการลงทุนอย่างไร เพราะมันก็มีทฤษฎีอยู่หลากหลายที่ว่าการซื้อบ้าน เป็นทรัพย์สิน หรือ หนี้สิน ? อย่างเช่น ในหนังสือชื่อดัง “พ่อรวยสอนลูก” หรือ Rich Dad Poor Dad ของ โรเบิร์ต คิโยซากิ ซึ่งมองว่าหากมันไม่ก่อเกิดรายได้ บ้านนั้นจะ = หนี้สิน ไม่ใช่ทรัพย์สิน ! เพราะมันทำให้เงินของเราไหลออก ตั้งแค่ค่ามัดจำ ค่าผ่อนส่ง ค่าซ่อมบำรุง และอื่นๆ อีกจิปาถะที่ตามมาจากการซื้อบ้าน ซึ่งมันเป็นรายจ่ายทั้งสิ้น แล้วมันจะเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าจริงหรือ ? แต่ก็มีอีกหลายๆ คนแย้งว่า ทำไมมันจะไม่ใช่การลงทุน เมื่อเราซื้อมาแล้วเราสามารถรอให้ราคาขยับขึ้นแล้วค่อยขาย แบบนี้ได้กำไรชัดเจน เป็นการลงทุนแน่ๆ แต่... มันก็มีแนวคิดในเรื่องนี้จากกูรูนักลงทุนในอสังหาฯ อย่างคุณพิชัย จาวลา ที่เคยกล่าวว่า หากซื้อมาแล้วรอขาย ทำกำไรจากส่วนต่างตอนขาย เขามองว่ามันเป็นแค่การ “เก็งกำไร” ไม่ใช่การลงทุน... ซึ่งมันก็น่าคิด เพราะหากว่าเราซื้อมาเพื่อเจตนารอเวลาขายจากราคาที่เพิ่มสูงขึ้น มันก็ดูเสี่ยงเหมือนกันที่จะติดกับดักเรื่องการปั่นราคา ไปจับเอาตอนราคาถูกปั่นขึ้นไปจนสูงกว่ามูลค่า แบบนี้อาจจะต้องรอกันอีกนานกว่าจะได้ขาย ยิ่งในสภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดี การซื้อเพื่อเก็งกำไร ดูเป็นความเสี่ยงที่น่าวิตก... เพราะซื้อมาแล้วอาจจะขายออกยาก เงินทุนจมไม่พอยังต้องแบกรับเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้อีก ในกรณีที่กู้เงินมาซื้อ แล้วแบบไหนล่ะที่ว่าการซื้อบ้านเป็นการลงทุน !?

เอาล่ะ เมื่อคิดจะซื้อบ้าน โดยมองมันว่าเป็นการลงทุน (ซึ่งเป็นการลงทุนก้อนใหญ่เสียด้วย) เราก็ต้องใช้มุมมองแบบที่นักลงทุนเขามองกัน เพื่อจะได้หาทางแยกแยะวิเคราะห์ว่าเราควรซื้อแบบไหน มันจึงจะทำให้การซื้อบ้านเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า และเราจะได้ทราบว่าเราจะทำกำไรหรือสร้างรายได้จากบ้านอย่างไร ในแบบที่นักลงทุนเขาทำกัน...

การเลือกซื้อบ้านแบบการลงทุน 

1.    มีเป้าหมายในการทำกำไรหรือหารายได้จากการซื้อบ้านที่แน่ชัด คือ เราจะหารายได้ทำเงินจากบ้านหลังนั้นได้อย่างไร ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า ซื้อมาเพื่อเป็นสถานที่ประกอบธุรกิจสร้างรายได้ หรือซื้อมาเพื่อรอขายอย่างมีกำหนด และมีขั้นตอนว่าในระหว่างที่ถืออยู่จะหารายได้จากบ้านอย่างไร

2.    ทำเลแบบไหนที่ควรซื้อ เพื่อให้สมกับเป้าหมายที่เราวางไว้ เช่น ซื้อมาเพื่อปล่อยให้เช่านั้น จะให้ใครเช่า ให้เช่าได้ในราคาเท่าไหร่ กลุ่มลูกค้าเป็นใคร และอยู่ในทำเลที่เขาสนใจอย่างแท้จริงหรือไม่ ยกตัวอย่าง ต้องการซื้อบ้านหลักเล็กๆ มาเพื่อให้นักศึกษาเช่า ทำเลต้องอยู่ใกล้สถาบันการศึกษาของนักศึกษาในระดับอุดมศึกษา ต้องการให้คนทำงานเช่าก็ต้องอยู่ใกล้แหล่งที่มีออฟฟิศ หรือสถานที่ทำงาน หรือซื้อมาเพื่อประกอบธุรกิจก็ต้องเลือกทำเลว่ามันเหมาะกับธุรกิจนั้นๆ หรือเปล่า

3.    รายได้ที่ก่อเกิดจากบ้านควรจะได้ประมาณเท่าไหร่ ในกรณีคิดอย่างนักลงทุน รายรับที่ได้ต่อปีอย่างน้อยต้องไม่ต่ำกว่า 10% หากได้ผลตอบแทนต่ำกว่านี้ นักลงทุนก็จะหันเอาเงินไปลงทุนในเรื่องอื่นที่คุ้มค่ากว่า การลงทุนที่ปลอดภัยและใช้เป็นเกณฑ์ต่ำสุดของนักลงทุนที่ใช้คิดกันก็คือ เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ แบบที่เขาเรียกว่า “ฝากไว้กินดอก” ซึ่งไม่มีความเสี่ยง หากว่าคิดออกมาแล้วรายได้ที่จะได้รับไม่มากกว่า ดอกเบี้ยเงินนอนนิ่งๆ ในธนาคารสักเท่าไหร่ แน่นอนว่าฝากเอาไว้เป็นทางเลือกแย่ๆ แต่ยังดีกว่า ! เพราะไม่มีความเสี่ยง และไม่ต้องยุ่งยากในการดำเนินการ ดังนั้น เรื่องรายได้หากคิดแบบนักลงทุนก็ต้องอยู่ที่ 10% ซึ่งมันจะเป็นตัวตอบเราด้วยว่า สมมุติฐานในเรื่อง เป้าหมาย และกลุ่มลูกค้า ที่เราคิดไว้ในข้อ 2 นั้น มันสามารถตอบสนองรายได้จำนวนนี้หรือไม่ด้วย

4.    ระยะเวลาในการลงทุน เราจะใช้เวลาในการลงทุนและรับผลตอบแทนนานเท่าไหร่ เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ต้องคิดหากต้องการซื้อบ้านในแง่ของนักลงทุน ไม่มีใครลงทุนไปเรื่อยๆ โดยไม่รู้วันที่จะได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า ซึ่งหากเราดูจากข้อ 4 เรื่องรายได้ที่จะก่อเกิดจากบ้าน ก็แปลว่าอยู่ในระยะเวลาประมาณ 10 ปี แต่มีข้อยกเว้น คือ หากว่าสามารถขายทำกำไรได้เพียงพอและสามารถนำไปลงทุนที่อื่นต่อเพื่อขยายพอร์ตการลงทุนที่ใหญ่ขึ้นได้ ก็สามารถขายออกก่อนกำหนดเวลาได้ เป็นเรื่องของโอกาสที่ต้องมองเผื่อเอาไว้ แต่นั่นไม่แน่นอน จึงต้องมีการกำหนดให้ตายตัวลงไปก่อนว่าจะลงทุนในบ้านหลังนี้นานเท่าไหร่ ก่อนจะขายออกเพื่อนำเงินที่ได้ไปลงทุนอีกครั้งในสิ่งที่ใหญ่กว่าเดิม ทำให้เงินทุนเติบโต

5.    โอกาสอื่นๆ หมายถึง นอกจากเป้าหมายในการลงทุนหลัก เรายังสามารถเติมต่อ หรือดำเนินการอย่างอื่นอีกได้หรือไม่ เป็นการมองหาโอกาส และมองหาทางเลือกเอาไว้ ไม่ว่าจะเป็นในกรณีไปได้ด้วยดีตามแผน หรือเริ่มเห็นเค้าลงว่ามันไม่ได้เป็นอย่างที่คิด ก็ต้องมีการมองหาโอกาสอื่นๆ หรือมีแผนสำรองเอาไว้ด้วย
นี่เป็นแนวคิดเรื่องการซื้อบ้านแบบนักลงทุน ซึ่งหากใครก็ตามที่ต้องการซื้อบ้านและบอกว่าซื้อเพื่อลงทุนแล้วก็คงต้องเดินตามลักษณะนี้ เพื่อให้บ้านที่เราซื้อมาสามารถสร้างรายได้ตอบสนองต่อเงินที่เราลงทุนไปได้อย่างคุ้มค่า